Ønsker du å bygge en garasje med utleieleilighet? Eller har du en eksisterende garasje du ønsker å bygge om for å få en utleiehybel?

Når du får en skattefri utleieinntekt, ekstra bruksområde for garasjen og totalverdien på boligen din øker, sier det seg selv at dette er smart om du har muligheten. Med så mange pluss, er det vel bare å sette i gang?

Vel, det er noen krav du må sette deg inn i først. Vi skal hjelpe deg i gang. 

Hva er bruksendring?

Du må søke om bruksendring for garasjen dersom du lager en hybel. Det gjelder samme regler og krav for en hybel over garasjen som for en utleiedel i boligen din. Det stilles krav til brannsikkerhet, rømningsveier og bad. I tillegg er det tekniske krav i forhold til takhøyde og vinduer. 

Så hva er egentlig en bruksendring. Jo, det er en endring av hvordan et rom blir brukt. Dersom garasjen som så langt har huset biler, nå også skal brukes til å huse mennesker, er dette en endring i bruken av rom og bygg. Da må du fylle ut en søknad for bruksendring og få tillatelse fra kommunen før du setter i gang.

Bruksendringer som er søknadspliktige:

• Dersom du skal endre et rom fra bod til soverom, endrer du en tilleggsdel (boden) om til en hoveddel (soverom).
• Dette gjelder også motsatt, altså om du skal gjøre en hoveddel om til en tilleggsdel.
• Om du skal bruke deler av eller hele boligen til næringsvirksomhet.
• Dersom du skal endre store deler av boligen og skape to separate boliger utav eksisterende bygg.

En garasje er ansett som en tilleggsdel og ikke et oppholdsrom. Andre tilleggsdeler i en bolig kan være bod og fyrrom. Så derfor må du søke om bruksendring ved ombygging og endring av bruk av garasjebygg.

Skulle du ønske å gjøre om en hoveddel (stue) til en annen type hoveddel (kjøkken), trenger du ikke å søke, siden disse begge er hoveddeler.

Kravene til garasjehybel

En utleiehybel over garasjen tilsvarer utleie av en del av boligen din. Inntektene fra utleien er skattefrie, og det er med på å gjøre påbygging på garasjen til en god investering. 

Leieinntekt er ikke alltid skattefri, men dersom utleiedelen har en «tjenende» funksjon til hovedbygget, er denne inntekten som regel skattefri. Garasjen regnes som en «tjenende» funksjon, da det er lite sannsynlig at du har en garasje uten en bolig. 

For at kommunen skal godkjenne utleie over garasjen, må du oppfylle visse krav. Sett deg godt inn i reglene før du begynner med hybelbygging. 

Brannsikkerhet

Når du skal leie ut, må du tenke på brannsikkerhet. Du har som utleier ansvar for at utleiedelen følger offisielle krav om røykvarslere og brannslukkere, samt rømningsmuligheter.

Dersom du ikke følger forskriftene for brannvern, får det konsekvenser for deg. Det medfører i verste fall fengselsstraff dersom leietakeren blir skadet eller omkommer grunnet brann. 

Tekniske krav

I henhold til Byggteknisk forskrift, TEK17, stilles det tekniske krav til utleiedelen for at den skal godkjennes for «varig opphold».

• Det skal være dagslys og utsyn i oppholdsrom. Dette vil si kjøkken, stue og soverom. 
• Vinduer må oppfylle kravene om rømningsvei, men det holder å ha et slikt vindu i hvert oppholdsrom. Minstekrav til rømningsvinduer er 60 cm høye, 50 cm brede og maks 100 cm over gulvet.
• Takhøyden må være 2 meter eller mer. Ved skråtak måles det litt annerledes, og noen deler kan være lavere enn to meter. Ettersom det i eldre boliger ofte er lavt under taket, godtar man lavere takhøyde i eldre boliger.
• Radongass er en radioaktiv edelgass som finnes naturlig i naturen. For å leie ut må du måle og dokumentere hvor stor konsentrasjon av gassen du har i utleiedelen. 
• Soverommet skal ha oppbevaring.
• Det må være tilgjengelig bad.
• Et brannskille skal være tilstede både vertikalt og horisontalt mellom leiligheter.
• Krav om god nok isolasjon. Et oppholdsrom skal ikke gå under 19 grader vinterstid. Utover dette kan du selv vurdere hvor mye isolasjon som er nødvendig.

Det kan gis unntak fra enkelte tekniske krav, men dette må du sjekke med kommunen du bygger i. Så før du går i gang, og for å spare kostnader, anbefales du å sjekke godt med kommunen på forhånd.

Før du leier ut garasjehybel må både brannsikkerhet og tekniske krav være på plass. Når alt dette er på plass, hybelen er godkjent og du er klar til å leie ut, er det fortsatt ting å tenke over. Du må vurdere kontrakter, leiepris, rett leietaker og håndtering av eventuelle konflikter. Utleiedelen må også defineres enten som leilighet eller hybel. For alt dette kan du få hjelp av en uteleiemegler, men de vil mest sannsynlig ta noe betalt. 

Starthjelp

Etter denne lille innføringen har du fått noen råd om viktige ting å tenke over før du setter i gang med bygging av garasjehybel. Muligens har du funnet ut at du har noen utfordringer i forhold til isolasjon, takhøyde eller rømningsveier som må fikses før du søker om bruksendring.

Du kan ta kontakt med en leverandør av garasjer for videre hjelp i forhold til mulighetene som finnes. De har flere gode forslag til utforming og vet hvilke krav du må forholde deg til. Kontakt gjerne flere for å høre hva slags tilbud de kan gi deg.

Mer (annonse)