Uansett om du har et ekstra rom i kjelleren, mulighet til lage en ekstra leilighet eller vil bygge en hybel over garasjen, så er det en god del krav som må oppfylles. For at utleiedelen skal være godkjent for varig opphold må du møte noen offentlige krav.

Ønsker du å bygge om et rom som tidligere ikke har vært et oppholdsrom, altså godkjent for varig opphold, må du søke kommunen om bruksendring. Du må søke kommunen uavhengig av om du skal bruke det selv eller leie ut. Så dersom du skal bygge om et loft, en kjeller eller en garasje, eller gjøre om en bod til et kjøkken, må du søke bruksendring. 

Dersom du skal stå for all utleie uten profesjonell hjelp, må du sette det godt inn i hvilke krav som gjelder for utleieleiligheten eller uteleiehybelen.

En separat hybel defineres av plan- og bygningsloven som en selvstendig boenhet. Derfor stilles det en del krav for å få godkjent enheten for utleie, noe som selvfølgelig må dokumenteres godt.  

Generelle krav

Du kan i prinsippet leie ut et rom i kjelleren som allerede er godkjent for varig opphold. Bygger du om et rom som ikke har vært oppholdsrom, til en godkjent utleiedel, må du følge en forskrift som kalles TEK17. 

Krav:

• Takhøyden må være minimum 2,2 meter. I eldre boliger kan det være noe lavere, mens rom med skråtak har andre krav. Så på loftet gjelder særregler.
• Vinduer skal finnes i soverom, kjøkken og stue. Disse skal gi utsyn og dagslys, og følge krav om rømningsvinduer. 
• Rømningsvinduer må være minimum 60 cm høye og 50 cm brede. De må dessuten være maks 100 cm over gulvet.
• Det må være tilgang til et fullt bad. 
• Radoninnholdet i luften inne må være under et godkjent nivå. Dette må måles over lengre tid og dokumenteres.
• Soverom skal ha oppbevaringsmuligheter.
• Det skal være brannskiller, både horisontalt og vertikalt, mellom leiligheter.

Rom godkjent for varig opphold

Et rom som ikke er bygget for varig opphold, slik som bod, kjeller og loft, kalles en tilleggsdel. Dette rommet må bygges om og godkjennes som hoveddel gjennom bruksendring, og i henhold til øvrige krav, før du kan leie det ut. 

Dette gjelder uavhengig om det et rom du leier ut, eller om det er din egen boenhet. Rommet må dessuten ligge inntil et oppholdsrom. 

I boliger der bruksendringen ble søkt om før 1.juli 2011, vil krav om dagslys og utsyn falle bort så lenge kravet om rømningsvinduer er dekket.

En hybel, altså kun et rom, stilles det ingen særegne krav til. Dersom kravene for varig oppholdsrom er oppfylt, kan du søke om godkjent utleiedel. Selvstendige utleieenheter stilles det strengere krav til, og du kan bli pålagt dagsbøter om du ikke følger reglene. 

Men hva er en selvstendig enhet?

En selvstendig utleieenhet er en egen boenhet der alle hovedfunksjoner er til stede. 

• Fullt bad med toalett, dusj og vask
• Kjøkken
• Stue
• Soveplass
• Egen inngang – man skal ikke måtte gå igjennom en annens boenhet for å komme seg inn.
• Enheten skal være fysisk adskilt fra den øvrige, eksisterende boligen.

Har du ikke godkjenning, men tatt i bruk en selvstendig utleieenhet, risikerer du å måtte reversere oppdelingen. Med andre ord taper du alle pengene du har investert i oppdelingen, og må betale for tilbakeføring til opprinnelig stand.

Du kan også bli pålagt dagbøter og bli erstatningspliktig overfor en leietaker som ikke lenger kan bo der. En leietaker kan slutte å betale om leiligheten ikke er godkjent, og du kan ikke kaste vedkommende ut ved tvang. Så sørg for at du har oversikt over krav og godkjenninger, og at alt er dokumenter skikkelig.

Unntak fra krav

Hvilke unntak fra de tekniske kravene du kan få, avhenger av hvilken kommune det gjelder. Året du søkte om bygging kan også spille inn. 

Noen unntak du kan få:

• Tilgjengelighet – krav om tilgang for rullestol, passasjebredde og trinnfri adkomst. 
• Tilgjengelig bad og toalett – bad i første etasje og bred nok dør og ingen terskel. Kravet gjelder tilgjengelighet for rullestolbrukere.
• Minstestørrelse for bod, samt oppbevaring. Det må finnes tilstrekkelig oppbevaringsplass selv om du får unntak.
• Takhøyde – for eldre bygg og skråtak kan du få unntak fra kravet om 2,2 meters takhøyde.
• Ventilering – Dersom uteluft er, og inneluften blir, god nok, kan ventilering skje via lufteventil og vindu. 
• Dagslys og utsyn. Dersom rømningsvinduet er stort nok, kan du få unntak fra kravet. 

Derfor må du sjekke godt med kommunen der du skal leie ut og finne ut hvilke unntak og krav som gjelder. 

Godkjent utleieenhet

Som du har lest, må du søke om bruksendring om du skal endre hovedbruken av et rom. Dette søker du om hos kommunen boligen ligger i. 

Generelt er det to kategorier for bruk – hoveddel og tilleggsdel. 

En hoveddel er oppholdsrom der vi tilbringer tid:

• Soverom, kjøkken, stue
• Bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue, trimrom
• Entre, gang, trapp (rom som knytter andre rom sammen)

En tilleggsdel er rom for oppbevaring der du ikke tilbringer mye tid:

• Bod, garasje, loft
• Teknisk rom – søppelrom, ventilasjonsrom etc
• Balkong og åpne arealer. 
• Rom som knytter tilleggsrom sammen, er også tilleggsrom – gang i kjellerkompleks. 

I søknaden din for bruksendring må du redegjøre for hva du ønsker med endringen. Du må ha mål på rommet både som der godkjent nå og hvordan du tenker at det skal bli. Kommunen har godkjente planløsninger i sine systemer og sjekker opp. 

Du må dessuten gjennomføre en nabovarsling før du søker om bruksendring. 

Ønsker du mer informasjon og oversikt over ulike skjemaer i henhold til bruksendring, finner du dem her hos Direktoratet for byggkvalitet. 

Dersom du fortsatt er usikker på kravene for utleieenhet, ta kontakt med en utleiemegler for å sikre deg mot dagsbøter. 

Usikker?

Reguleringene og forskriftene, kravene og godkjenningene finnes for å sikre liv og helse. Så selv om de kan virke til bry for deg som ønsker å tjene litt på utleie, er de viktig å følge opp. Dersom en leietaker blir skadet eller dør i en brann, og du ikke har fulgt forskrifter, risikerer du fengselsstraff. 

Ta kontakt med en fagperson om du er usikker på aspektene rundt utleie og ombygging. En byggmester eller utleiemegler kan være gode personer å ta kontakt med. Når du er klar for å leie ut, kan dessuten en utleiemegler hjelpe deg med å finne leietakere, leieforsikringer og kontrakter. 

Mer (annonse)